RIDUZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE DA PARTE DEL CONDUTTORE IN IPOTESI DI RIPARAZIONI

L’art. 1583 c.c. prevede che “se, nel corso della locazione, la cosa abbisogna di riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, il conduttore deve tollerarle anche quando importano privazione del godimento di parte della cosa locata”.

 

L’art. 1584 c.c. precisa tuttavia che “se l’esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all’intera durata delle riparazioni stesse e all’entità del mancato godimento. Indipendentemente dalla sua durata, se l’esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che necessaria per l’alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto”.

 

Sul punto la giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione, secondo un indirizzo costante, ha chiarito che “la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Al di fuori di questo caso al conduttore non è consentito astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore” (Cassazione Civile n. 7766 del 29.3.2018).

 

Anche la giurisprudenza di merito, richiamando l’indirizzo assunto dalla Suprema Corte, ha chiarito che la sospensione/riduzione del canone di locazione da parte del conduttore non può avvenire unilateralmente “neppure nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, atteso che la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti.  Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede” (Tribunale di Savona, sentenza del 2 marzo 2019; Tribunale Piacenza, sentenza n. 261 del 7 maggio 2019).

Con riferimento, più specificatamente, ai lavori di manutenzione dello stabile nel quale si trova l’immobile locato, il Tribunale di Milano ha chiarito che “il disagio relativo a lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio all’interno del quale vi è l’immobile locato, non può giustificare la sospensione del pagamento del canone o la sua riduzione” (Tribunale di Milano, sentenza n. 4925 del 9 aprile 2013).

 

In definitiva il conduttore non può sospendere il pagamento del canone di locazione (o versarne un importo inferiore rispetto a quello contrattualmente pattuito) benché l’immobile locato versi in condizioni tali da non consentire il normale godimento del bene in relazione alla propria destinazione contrattuale.

 

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